RENTA VITALICIA INMOBILIARIA

El presente boletín jurídico informa sobre el Decreto 1398 de 2020 expedido por el Gobierno Nacional, mediante el cual se establece el marco normativo de la renta vitalicia inmobiliaria.

OBJETIVO DEL DECRETO 1398 DE 2020.

Establecer un marco normativo para el desarrollo de la Renta Vitalicia Inmobiliaria (RVI) en Colombia, el cual tiene por finalidad ofrecer una alternativa de generación de ingresos a los adultos mayores, a partir de sus activos inmobiliarios, al tiempo que les permite seguir viviendo en ellos.

ASPECTOS QUE INTRODUCE LA CIRCULAR.

Definición

La RVI es un producto financiero que consiste en otorgar una renta periódica durante la vida de una o más personas, denominadas rentistas, a cambio de la transferencia de la nuda propiedad del bien inmueble, mientras que los rentistas mantienen el uso y goce del inmueble hasta su fallecimiento

Partes

Tomador (o rentista): el o los propietarios del inmueble quien o quienes transfieren la nuda propiedad del mismo a la aseguradora.

Beneficiario: el o las personas a favor de las cuales se otorga la renta periódica establecida en el contrato.

Sociedad aseguradora de vida: la entidad vigilada por la SFC.

Entidades autorizadas •Las compañías de seguros de vida.

Modalidades

  • Renta vitalicia inmobiliaria inmediata: un contrato de seguro que garantiza, a partir del pago de una prima única,  un pago periódico de una renta mensual hasta el fallecimiento del tomador o de sus beneficiarios.
  • Renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida: es un seguro que garantiza, a partir del pago de una prima única, un pago periódico durante un periodo de diferimiento. A partir del mes siguiente a aquel en que termina el periodo de diferimiento, el rentista recibe el pago de renta vitalicia mensual hasta su fallecimiento o el de sus beneficiarios. Para esta modalidad, se generará un pago único a favor de los herederos cuando fallezca el último de los rentistas con derecho durante el período de diferimiento.

Retracto

En las dos modalidades de RVI, la aseguradora deberá ofrecer a los consumidores la posibilidad de pactar una opción de retracto, la cual le otorga al rentista la opción de resolver el contrato  para lo cual se deberá pagar a la compañía aseguradora el valor de las rentas recibidas hasta la fecha de ejercicio de la acción así como el valor de los costos asociados a la operación. 

Avalúos

La nueva regulación prevé el avalúo inicial, y avalúos periódicos por parte de la aseguradora (cada tres años).

El cliente o potencial cliente tiene la posibilidad de presentar un avalúo comercial del bien inmueble para suscribir la operación de RVI siempre y cuando la antigüedad de este no sea mayor a seis meses. La entidad aseguradora debe asumir el costo de otros estudios en caso de que considere necesario practicar uno nuevo.

El potencial puede solicitar la reconsideración del avalúo realizado, en caso de contar con tres ventas comparables recientes (menores a seis meses). La nueva regulación establece las condiciones mínimas para establecer la comparabilidad de las ventas como la antigüedad del bien inmueble, su estado de conservación, el tamaño y la ubicación geográfica.

El avaluador debe:

  • Estar inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) a través de una Entidad Reconocida de Autorregulación debidamente aprobada por la Superintendencia de Industria y Comercio.
  • No pueden estar relacionados o vinculados directa o indirectamente con la entidad aseguradora de vida, el tomador o los beneficiarios establecidos en el contrato de seguro.

Deberes de las compañías aseguradoras •Deber de información: la entidad debe brindar al cliente o potencial cliente de la operación, como mínimo, la siguiente información:

  1. Naturaleza jurídica de la operación;
  2. características generales del producto y los riesgos inherentes;
  3. principales condiciones y obligaciones;
  4. costos, tarifas y comisiones.
  5. explicación de cualquier otro término o condición contractual material;
  6. los derechos y protecciones al consumidor financiero.
    • Deber de documentación: las entidades deben mantener el registro de la información y de la asesoría entregada al cliente o el potencial cliente, y tenerla a disposición de  la SFC.
    • Mejor ejecución: las entidades deben velar por el mejor resultado de la operación, garantizando que en el diseño de la operación se obtenga el mejor resultado posible para el cliente o potencial cliente, tomando en consideración su perfil y las distintas modalidades del producto.
    • Deber de asesoría: las entidades cumplen el deber de asesoría de la siguiente forma: i)Recomendación profesional: Suministrar una recomendación sobre la idoneidad del producto, tomando en el Perfil del Cliente y el Perfil del Producto. ii)Perfil del cliente.  Se debe elaborar un Perfil del Cliente que tenga en cuenta la situación financiera, intereses y necesidades del cliente. En el perfilamiento se debe tener en cuenta:   (i) el nivel y fuente de   ingresos; ii) la estructura   familiar y de   potenciales herederos   (iii) los objetivos de la operación;  (iv) la edad y  (v) la tolerancia al riesgo.

  La SFC podrá determinar criterios adicionales para este proceso.

iii) Perfil del producto: es el resultado del análisis profesional que efectúe la aseguradora en relación con la modalidad y los términos de la renta vitalicia inmobiliaria que más se adecúan al perfil del cliente.

Comercialización •Las aseguradoras de vida podrán suscribir convenios con los intermediarios de seguros que se encuentren sujetos a supervisión permanente por parte de la SFC para promover la contratación de la renta vitalicia inmobiliaria y administrar su relación con el cliente o potencial cliente.

Medidas prudenciales. •El Decreto contempla la inclusión de bienes raíces productivos y no productivos como inversiones admisibles de la reservas técnicas de las entidades aseguradoras, y establece las correspondientes categorías de clasificación para la medición de riesgo de activo.

Vigencia

La nueva regulación entra en vigencia a partir de la publicación de las instrucciones de la SFC, la cual cuenta con 45 días calendario siguientes a la publicación del Decreto, es decir, el 11 de diciembre de 2020, para expedir dicha regulación.

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